Wybór mieszkań od dewelopera będzie coraz mniejszy, za to promocji coraz więcej. Eksperci prognozują, co czeka rynek pierwotny w 2023 r.

Coraz więcej Polaków odkłada marzenie o zakupie mieszkania od dewelopera na bliżej nieokreśloną przyszłość. Zdaniem ekspertów, którzy wzięli udział w zorganizowanej przez serwis Nieruchomosci-online.pl konferencji „Nastroje na rynku nieruchomości”, nie zmieni się to w najbliższej przyszłości. Sytuację na rynku dobrze pokazuje spadek liczby wnioskujących o kredyt hipoteczny – według BIK w październiku 2022 r. wartość zapytań o kredyty była aż o 68,7 proc. niższa niż rok wcześniej.

– To już nie jest poziom organiczny, o którym rozmawialiśmy po kryzysie subprime, kiedy przez kilka lat rynek się uspokajał, ale co roku udawało się udzielać 160–170 tys. kredytów na poziomie około 45–50 mld zł. Dzisiaj nie mam wątpliwości: liczba kredytów do końca roku nie przekroczy 110 tys. sztuk. Czegoś takiego nie było mniej więcej od wejścia Polski do Unii Europejskiej – mówi dr Jacek Furga, ekonomista, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji przy Związku Banków Polskich.

Czytaj: Rolnicy też mają kredyty i pilnie potrzebują pomocy

Według eksperta Polskiego Związku Firm Deweloperskich przeszkodą w zakupie nieruchomości na kredyt są dziś nie tylko problemy ze zdolnością kredytową, ale też spadająca wartość pieniądza.

– Utrzymuje się poziom kredytów zaciąganych na około 500 tys. zł, tylko że z każdym rokiem za te 500 tys. zł będziemy kupowali mniejsze mieszkanie – zauważa prezes PZFD i przewodniczący Rady Nadzorczej Dom Development Grzegorz Kiełpsz.

Jedyną grupą nabywców, na których kryzys nie robi wrażenia, są inwestorzy kupujący za gotówkę. Jak podaje serwis Nieruchomosci-online.pl, ponad połowa ankietowanych pośredników nieruchomości przyznała, iż 80 proc. transakcji odbywa się dziś bez udziału kredytu.

Uczestnicy konferencji nt. przyszłości rynku mieszkaniowego w Polsce w większości wprost mówią, że najbliższe lata będą dla kupujących trudne. Poza trudnościami z otrzymaniem kredytu problemem będzie też niska dostępność mieszkań.

– Wąska oferta będzie dosyć długo. Coś będziemy sprzedawali, ale wybór wcale nie będzie duży za kilka lat – prognozuje prezes PZFD.

Przyczyną spadającej podaży mieszkań jest dziś celowe ograniczanie nowych inwestycji przez deweloperów reagujących na malejący popyt. Jeśli uwzględnić także coraz wyższe koszty budowy oraz ogólną niepewność gospodarczą, zrozumiała staje się zapowiedź, że deweloperzy będą przestawiać się na mniejsze i tańsze inwestycje na dalekich przedmieściach.

– Znajdujemy w bankach ziemi projekty, które mogą być najtańsze. Odchodzimy od centrów, szukamy projektów na obrzeżach, chociaż staramy się, aby były one dobrze skomunikowane, otoczone dobrą infrastrukturą społeczną, kulturową, edukacyjną. Kiedy już mamy lokalizację, staramy się znaleźć takie rozwiązania projektowe i technologiczne, które będą minimalizowały koszty budowy, bo te nadal rosną – tłumaczy Kiełpsz.

Sprawdź: Budżet domowy – jak go planować?

Jak podają eksperci, skurczenie się puli mieszkań do wyboru odczujemy w pełni za 2–3 lata. Tyle czasu zajmie bowiem rynkowi pierwotnemu zareagowanie na zmieniające się warunki.

– Deweloperzy mają w tej chwili przede wszystkim projekty rozpoczęte kilka lat temu. Tutaj sprzedaż jest bardzo dobra: to, co mamy oddać do końca roku, sprzedaliśmy w ponad 90 proc., to co do końca przyszłego roku, w 80 proc. Wyniki deweloperów przez najbliższe dwa lata są więc moim zdaniem bezpieczne. Pytanie, co będzie później – mówi szef PZFD.

Ekspert PZFD ma też dla kupujących dobrą wiadomość – klienci będą mogli liczyć na promocje u deweloperów. Te już się pojawiają, choć niekiedy dotyczą jedynie pojedynczych lokali. Na niższe dzięki promocjom ceny mieszkań można liczyć także na rynku wtórnym.

– Jeżeli rynek się odwraca, można liczyć na okazje i takie się pojawiają. Chociaż one są pewnie punktowe, akcyjne, na zasadzie 30-40 mieszkań w specjalnej cenie, ale tylko do końca miesiąca – zauważa Kiełpsz.

Ekspert przestrzega zarazem przed nabywaniem nieruchomości wyłącznie w oparciu o cenę – jak przypomina, znacznie ważniejsza jest lokalizacja. Trzeba też wziąć pod uwagę rozkład pomieszczeń w lokalu. Specjaliści przypominają ponadto, by uważnie analizować swoje możliwości finansowe przed zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego, choć przypominają też, by nie ulegać czarnowidztwu.

– Jestem urodzonym optymistą, więc zakładam, że obecny poziom oprocentowania nie jest na 25 lat, tylko na lat kilka. Zakładam, że w najgorszym wypadku inflacja zacznie spadać za 4–5 lat, a w optymistycznej wersji – za 3 lata – komentuje dr Furga.