Ceny mieszkań spadły pod koniec 2022 r. Czy będą spadać dalej? Eksperci: zakup mieszkania łatwiejszy w drugiej połowie roku

Przemysław Zańko-Gulczyński
Przemysław Zańko-Gulczyński
Ceny mieszkań od połowy 2022 r. powoli spadały, choć nie wszędzie i nie zawsze w tym samym tempie.
Ceny mieszkań od połowy 2022 r. powoli spadały, choć nie wszędzie i nie zawsze w tym samym tempie. 123RF.com
Ceny mieszkań spadały w IV kwartale 2022 r. w większości miast. Według ekspertów w tym roku należy jednak liczyć bardziej na pojedyncze promocje niż falę obniżek. Najlepszym momentem na zakup nieruchomości powinna być druga połowa br., na co wpłynie m.in. program „Pierwsze Mieszkanie”.

Spis treści

Ceny mieszkań spadały przez całą drugą połowę 2022 r.

Jak podają eksperci Expandera i Rentier.io, druga połowa 2022 r. upłynęła pod znakiem powolnych obniżek cen mieszkań. W segmencie dużych nieruchomości obniżki odnotowano w 13 z 17 badanych miast, a w segmencie średnich – w 12 z 17 miast. Były to jednak na ogół niewielkie zmiany. Ofertowe ceny mieszkań między II a IV kwartałem spadły średnio o:

  • 1,7 proc. w przypadku dużych lokali,
  • 2,2 proc. w przypadku średnich lokali,
  • 1,2 proc. w przypadku małych lokali.
Ceny mieszkań pod koniec 2022 r.
Ceny mieszkań pod koniec 2022 r. Expander i Rentier.io

Największe obniżki odnotowano w Szczecinie (nawet o 9,7 proc. w segmencie małych mieszkań) oraz Sosnowcu (nawet o 7,8 proc. w tym samym segmencie). Były też jednak miasta, gdzie ceny wzrosły – przede wszystkim Rzeszów (skok cen małych lokali aż o 10 proc.). Co ciekawe, choć IV kwartał był ogółem czasem obniżek, to w samym grudniu ceny raczej rosły.

– Przeciętnie ceny w porównaniu do listopada były wyższe o 1,7 proc., a spadki odnotowaliśmy jedynie na 3 z 17 analizowanych miast. W tej chwili jest jednak za wcześnie, aby stwierdzić czy to już powrót do wzrostów cen czy tylko chwilowy „szum” w danych – podają eksperci Expandera i Rentier.io.

Jak zachowają się ceny nieruchomości w 2023 r.? Jest pewna szansa na obniżki, choć raczej punktowe

Na tak wczesnym etapie trudno oczywiście zgadnąć, jak zachowa się rynek mieszkaniowy. Zdaniem ekspertów jest jednak pewna szansa na spadki cen, choć trudno się spodziewać, by były one duże – popyt na mieszkania utrzymuje się na bardzo niskim poziomie, a dostęp do kredytów hipotecznych wciąż jest utrudniony. Ceny mogą jednak spaść wskutek problemów finansowych części kredytobiorców.

– Część posiadaczy stosunkowo nowych kredytów (z lat 2019–2021) bez wakacji kredytowych w 2024 r. może nie poradzić sobie ze spłatą rat. Mogą zostać zmuszeni do sprzedaży mieszkania, aby spłacić zadłużenie. Im więcej byłoby takich osób, tym mocniej spadłyby ceny – zauważają eksperci Expandera i Rentier.io.

Trudno jednak powiedzieć, na ile te obniżki będą odczuwalne – tym bardziej że przedłużenie wakacji kredytowych wciąż nie jest wykluczone (choć według zapowiedzi rządu decyzja zapadnie najwcześniej w połowie roku).

Inni eksperci są zdania, że zamiast dużej fali obniżek czekają nas raczej sporadyczne (choć częstsze niż w 2022 r.) promocje cenowe. Będzie to dotyczyć przede wszystkim mniej atrakcyjnych lokali w słabych lokalizacjach, a więc tych, które trudno jest sprzedać.

– Te okazje będą, ale inwestorzy z gotówką natychmiast je wychwycą – przyznaje wprost Ewa Klos-Rychter, pośrednik nieruchomości i radca prawny. – Nie wiem, czy przeciętny Kowalski zdąży kupić coś okazyjnie, ponieważ kiedy sprzedający ma do wyboru klienta gotówkowego i kredytowego, w sytuacji, gdy nie wiadomo, czy kredyt zostanie udzielony, zawsze wybierze klienta gotówkowego.

Dobre wieści eksperci mają natomiast dla osób chcących kupić duże mieszkanie. Zdaniem 61 proc. pośredników nieruchomości ankietowanych przez Nieruchomosci-online.pl w 2023 r. potanieją duże mieszkania używane, choć raczej delikatnie. Podobnych obniżek cen dużych lokali spodziewa się na rynku pierwotnym Polski Związek Firm Deweloperskich.

Druga połowa 2023 r. to najlepszy czas dla nabywców? W zakupie mieszkania pomogą dwa programy

Zdaniem analityków Expandera i Rentier.io najlepszym czasem na zakup mieszkania może być druga połowa 2023 r. Powinien już bowiem wówczas działać rządowy program „Pierwsze Mieszkanie”, pozwalający uzyskać kredyt hipoteczny na pierwszą nieruchomość na atrakcyjnych zasadach. Co więcej, żeby program ten mógł funkcjonować prawidłowo, Komisja Nadzoru Finansowego musi złagodzić zasady obliczania zdolności kredytowej, co także powinno ułatwić zakup.

– Z zapowiedzi wynika, że bufor bezpieczeństwa dla kredytów z oprocentowaniem stałym ma zostać obniżony z 5 pp. do 2,5 pp. Kluczowe będzie jednak to, kiedy taka zmiana zostanie wprowadzona oraz czy obejmie tylko kredyt z oprocentowaniem stały na okres 10 lat czy również te na 5 lat – wyjaśniają eksperci.

Warto mieć na uwadze także uruchomiony w 2022 r. program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który również ułatwia zakup nieruchomości. W ramach tego programu można otrzymać kredyt hipoteczny bez konieczności odkładania pieniędzy na wkład własny. Istnieje jednak ważne ograniczenie – limit ceny metra kwadratowego nieruchomości, które można nabyć w ramach programu. Zdaniem wielu ekspertów obecnie są one zbyt niskie.

– Limity cenowe są często oderwane od realiów rynkowych. Mieszkania spełniające wymogi programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” można znaleźć głównie na obrzeżach miast – podkreśla Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Mieszkania deweloperskie spełniające wymogi programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”
Mieszkania deweloperskie spełniające wymogi programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” GetHome.pl

Od marca 2023 r. te limity mają jednak wzrosnąć, co powinno ułatwić zakup. Trzeba jednak pamiętać, że uczestnicy programu muszą wykazywać zdolność kredytową wystarczającą, by bank chciał przyznać pieniądze – to kolejna bariera. Chcąc kupić mieszkanie, najlepiej zatem nie tylko zainteresować się państwowymi programami, ale też podjąć działania służące zwiększeniu swojej zdolności.

– Część klientów, która odbiła się w zeszłym roku od drzwi banków, odrobiła lekcję, poprawiając swoją sytuację finansową – zamknęła posiadane zobowiązania, zebrała większy wkład własny. Te osoby w tym roku wrócą i będą chciały wreszcie kupić wymarzone mieszkanie – uważa Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass z Warszawy.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polska w czołówce Europy! Jest raport CBRE

Komentarze 1

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

k
kasola
Jest więc dobra okazja dla tych co teraz planują zakup mieszkania. Pomaga w tej decyzji też atrakcyjna promocja u dewelopera Atal czyli " Czas na mieszkanie". Dzięki niej zyskuje się czas do września na załatwienie formalności związanych z kredytem
Wróć na tarnow.naszemiasto.pl Nasze Miasto
Dodaj ogłoszenie